Главная | Наследовательное право | Сохранение залога при признании недействительным права собственности

ЮРИДИЧЕСКИЕ РИСКИ ПРИ ИПОТЕКЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В газете "Бизнес-адвокат" N 7, 8 были опубликованы статьи Л. Наумовой "Нежилые помещения как предмет ипотеки" и "Права на участок при ипотеке помещений". Продолжая тему, автор анализирует ситуации, связанные с юридическими рисками при ипотеке нежилых помещений. Группы юридических рисков при ипотеке нежилых помещений Можно выделить следующие группы рисков. Риски, вытекающие из правового режима самих нежилых помещений подробно рассматривались ранее: Риски, вытекающие из правоустанавливающих документов: Риски, вытекающие из правоотношений в отношении земельного участка под зданием: Риски, связанные с неоплатой нежилых помещений: Риски, вытекающие из ограничения полномочий лиц, подписывающих договор ипотеки: Риски, вытекающие из наличия обременений предмета ипотеки: Риски, связанные с перепланировкой предмета ипотеки: Риски, вытекающие из документов, представляемых на регистрацию договора ипотеки: Риски, вытекающие из свидетельства о государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки: Если залогодатель не является собственником предмета ипотеки Что происходит с договором ипотеки, если будет признано, что залогодатель не являлся собственником предмета ипотеки - например, в случае признания договора, из которого у залогодателя возникло право собственности, недействительной сделкой?

В соответствии со ст.

Удивительно, но факт! Если залогодатель возразит на совершение исполнительной надписи, то сделать это будет невозможно. Право собственности на заложенное имущество По общему правилу договор залога заключается с собственником вещи, которая передается в залог.

N ФЗ в ред. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Но в то же время залогодателем имущества в соответствии со ст. И соответственно ипотека имущества, собственником которого залогодатель не являлся, является ничтожной сделкой. Макарова подчеркивает, что "комментируемая статья приводит к выводу, что если лицо, не являющееся собственником предмета залога, заложило его, то договор имеет силу, и что он прекращается лишь в том случае, если имущество изымается у этого лица в силу удовлетворения виндикационного иска.

Она не порождает правовых последствий, независимо от того, истребовал ли настоящий собственник свою вещь из чужого незаконного владения или нет" Комментарий ч. Между тем существуют серьезные правовые различия между признанием сделки ничтожной и прекращением ипотеки. Ничтожная сделка ничтожна вне зависимости от признания ее таковой судом, и соответственно для признания договора ипотеки ничтожной сделкой в этом случае не нужно подавать отдельный иск - признание права собственности третьего лица на предмет ипотеки влечет признание договора ипотеки ничтожной сделкой автоматически.

В этом случае и прекращение записи об ипотеке должно производиться без особого решения суда в отношении ипотеки, только на основании решения суда о признании права собственности третьего лица на предмет ипотеки. Если же признание права собственности третьего лица на предмет ипотеки влечет прекращение договора ипотеки, то, как следует из ст.

Сохранение залога при признании недействительным права собственности них

Если исходить из того, что такой договор ипотеки является ничтожной сделкой и если при признании права собственности третьего лица на предмет ипотеки и внесении соответствующих изменений в ЕГРП запись об ипотеке не была погашена, то собственник имущества может подать иск о применении последствий ничтожной сделки, и срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет ст.

Срок же исковой давности о прекращении ипотеки является общим сроком исковой давности и составляет 3 года. Думается, что собственник имущества может защищать свои права путем подачи как иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой, так и о прекращении ипотеки. Расторжение договора права собственности на предмет ипотеки Что происходит в случае расторжения договора, из которого у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки?

N 8 указано, что "если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи ГК РФ вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей ГК РФ.

Бесплатная консультация с адвокатом!

В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков. При разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, необходимо руководствоваться Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

возвратился Сохранение залога при признании недействительным права собственности заливал

Федеральный закон от Параграфом 7 "Продажа недвижимости" иное не предусмотрено, поэтому общие нормы о купле-продаже распространяются и на такой вид договора, как продажа недвижимости. В таких случаях, согласно п. Если имущество приобреталось в результате приватизации, то часто в договорах, на основании которых осуществлялась приватизация, присутствуют условия, при невыполнении которых договор может быть расторгнут например, использование помещений только в качестве продовольственного магазина, сохранение ассортимента товаров и т.

Удивительно, но факт! Вывод о защите такого лица был сделан Президиумом ВАС на основе принципа равенства всех участников гражданского оборота по всей видимости, имеется в виду равная защита покупателей и залогодержателей , а также публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество. N 8 указано, что "если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи ГК РФ вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей ГК РФ.

Таким образом, договор может быть расторгнут, а имущество возвращено предыдущему собственнику. Что же происходит в таком случае с ипотекой? С одной стороны, с момента регистрации права собственности залогодателя на помещения и до момента регистрации права собственности прежнего владельца залогодатель являлся собственником нежилых помещений, и соответственно не имеется оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой или прекращения ипотеки.

Кроме того, законодательством не предусмотрено такое основание прекращения ипотеки, как возврат предмета ипотеки предшествующему собственнику не в результате виндикации.

Сохранение залога при признании недействительным права собственности

С другой стороны, в соответствии со ст. В данной статье говорится о сохранении залога лишь в случае отчуждения имущества или правопреемства. А происходит ли при возврате имущества в случае расторжения договора отчуждение имущества? А в данном случае собственник не распоряжается имуществом, имущество возвращается в собственность другого лица помимо воли собственника, и соответственно не происходит отчуждения.

Соответственно если такой возврат не является отчуждением имущества и действие правила о сохранении ипотеки при переходе права собственности от залогодателя на него не распространяется, то ипотека не сохраняется и соответственно прекращается. Общий смысл данной статьи таков, что при любом переходе права собственности от залогодателя к иному лицу ипотека сохраняется.

Но все-таки существует риск признания судом, что в этом случае ст. Кроме того, даже при сохранении ипотеки при таком возврате вместо известного банку лица залогодателем оказывается некое третье лицо, и в таком случае при наличии каких-либо погрешностей при заключении договора ипотеки риски подачи иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой возрастают многократно.

Кроме того, неизвестно банку и финансовое положение этого лица, а это лицо может оказаться, например, банкротом, в связи с чем банку будет очень проблематично получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. В тех или иных ситуациях иск могут подать акционер или участник залогодателя, налоговые органы, лицо, которое отчуждало объект недвижимости залогодателю, и т.

Подразделы

В одном деле суд признал недействительной сделкой договор купли-продажи по иску лица, которому принадлежали другие помещения на том же этаже, причем данное лицо не являлось ни стороной оспариваемой сделки, ни участником какой-либо из сторон сделки. Как правило, суды считают, что может подаваться иск о признании права собственности на объект недвижимости, а не о признании недействительной государственной регистрации.

Но иногда суды придерживаются иной точки зрения, считая не только, что может быть оспорена регистрация права, но и что такой иск вправе подать само учреждение юстиции, которое это право зарегистрировало независимо от того, заявляются ли такие требования кем-либо, и что в таких случаях учреждение юстиции является надлежащим истцом. Учреждением юстиции был подан иск о признании недействительными и исключении из ЕГРП записей за ответчиком о праве собственности на 6 объектов недвижимости. Определением суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью арбитражному суду.

При этом суды исходили из того, что иск заявлен ненадлежащим истцом, а в суде может быть оспорено только право, а не запись о нем. При рассмотрении дела суд не учел особенностей споров о зарегистрированном праве. Такие споры не могут быть рассмотрены без участия учреждения юстиции, поскольку произведенная им регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом учреждение юстиции несет ответственность за правильность регистрации.

Таким образом, учреждение юстиции является лицом, заинтересованным в исправлении допущенных при регистрации ошибок. В то же время.


Читайте также:

  • В ы бы взяли ипотеку
  • Кокой процент на ипотеку
  • Оформление собственности на землю под объектом недвижимости
  • Обязательство выделения доли ребенку ипотека