Главная | Автоюрист | Реализация недвижимого имущества предприятия

Продаем недвижимость: бухгалтерский и налоговый учет

Для целей исчисления данного налога по рассматриваемой сделке действуют специальные правила, прописанные в ст. Суть их заключается в том, что продавец определяет налоговую базу отдельно по каждому из видов активов предприятия, хотя в договоре купли-продажи указывается цена за весь имущественный комплекс. Следовательно, применяется метод оценки налоговой базы с использованием поправочного коэффициента, согласно которому цена каждого актива для целей налогообложения принимается равной произведению балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

Его значение зависит от того, проданы активы в составе имущественного комплекса дороже своей балансовой стоимости или дешевле. Если цена продажи ниже балансовой стоимости имущества, входящего в состав комплекса, то для расчета налога нужно первый показатель по сделке разделить на второй. Если цена продажи выше балансовой стоимости, то поправочный коэффициент определяется по схожему правилу, только оба показателя уменьшаются на балансовую стоимость дебиторской задолженности и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке.

В этом случае поправочный коэффициент к сумме дебиторской задолженности и стоимости ценных бумаг не применяется, а сами показатели признаются для целей налогообложения в балансовой оценке. С помощью поправочного коэффициента производится переход от балансовой стоимости имущества к его продажной оценке, что является основой для определения налоговой базы и обязательств перед бюджетом.

Данная цена для каждого вида актива должна быть указана в счете-фактуре. Напомним, что такой алгоритм расчетов применяется для целей налогообложения. Для бухгалтерского учета стороны вправе определить иной порядок расчета поправочного коэффициента, доводящего балансовую стоимость активов до их продажной оценки. Те активы, реализация которых не облагается НДС, например земельные участки, не увеличивают налоговую базу при продаже предприятия Письмо Минфина России от Что касается расчета данного налога, есть специальная методика определения доходов и расходов по сделке купли-продажи предприятия ст.

Удивительно, но факт! Специалисты высказывают на этот счет противоречивые мнения.

Продавец признает доходы и расходы от сделки в обычном порядке по общим правилам гл. Убыток, полученный продавцом от реализации предприятия как имущественного комплекса, признается расходом, учитываемым при налогообложении согласно ст. Покупатель же учитывает лишь разницу между ценой покупки предприятия и стоимостью его чистых активов.

Если цена покупки превышает стоимость чистых активов возникла надбавка , разница для покупателя является дополнительными расходами, которые признаются равномерно в течение пяти лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации. Если же предприятие выгодно приобретено по цене ниже стоимости его активов возникла скидка , разница для покупателя будет доходом в том месяце, в котором зарегистрирован переход права собственности на имущественный комплекс.

Такую разницу нужно рассматривать как скидку с цены, предоставляемую в связи с отсутствием стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала Письмо ФНС России от Купля-продажа единого недвижимого комплекса Право. Определение понятия дано в ст. ЕНК - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.

Зачем это нужно?

В названном реестре должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность указанных выше объектов в целом, то есть как на одну недвижимую вещь. Только тогда можно говорить о том, что такая совокупность является ЕНК. До этого момента активы, объединенные назначением, связанные физически или технологически, но не объединенные в единый объект регистрацией прав, не могут считаться ЕНК. Чиновники указывают на то, что в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие ЕНК, в том числе в случаях, когда ЕНК является таковым по той причине, что совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически Письмо Росреестра от Поскольку ЕНК не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении его не может быть осуществлен кадастровый учет.

Удивительно, но факт! Тот факт, что НДС был исчислен раньше, налоговики могут просто не принять во внимание, и порекомендуют компании сдать уточненную декларацию за тот период. В соответствии с письмом Минфина России от

Однако надо учитывать, что в ст. По мнению чиновников, ЕНК не является сложной вещью, но к нему применяются правила о неделимых вещах со всеми соответствующими правовыми последствиями , в частности ЕНК не может быть разделен преобразован иным способом на самостоятельные объекты Письмо Росреестра от Между тем судьи рассматривают ЕНК иначе, считая его сложной вещью, представляющей из себя неделимую совокупность простых вещей, объединенных общим целевым назначением.

Каждая отдельная составляющая такой вещи может и не отвечать критериям недвижимого имущества, но в своей совокупности они образуют единый комплекс, который, будучи зарегистрированным в качестве недвижимости, приобретает соответствующий статус Постановление АС ВВО от Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к ЕНК необходимо соблюдение одного из следующих условий: Для отнесения к ЕНК зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, их расположение на одном земельном участке не обязательно Письмо Минэкономразвития России от Хотя, как правило, производство расположено компактно, то есть данное уточнение для промышленников избыточно.

В бухгалтерских стандартах ЕНК не выделен в качестве самостоятельного объекта бухгалтерского учета, что означает запрет учета ЕНК, например, в качестве объекта ОС. Есть и более подробное определение, указывающее на то, что в инвентарный объект могут входить один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять в нем свои функции.

Купля-продажа объектов недвижимости: учет и налогообложение

Однако объединение объектов чревато тем, что их стоимость может быть искажена, поскольку усредняется сумма амортизации объектов и, следовательно, менее точно определяется остаточная балансовая стоимость. Получается, что из ЕНК бухгалтер может выделить некоторые - например, линейные - объекты линии, трубопроводы , срок полезного использования которых отличен от аналогичного показателя обычной недвижимости. В результате ЕНК в бухгалтерском учете может распасться на несколько ОС, что добавит работы, причем важно, чтобы в итоге данного разделения оценка имущества текущей остаточной стоимости в бухгалтерском учете оказалась наиболее объективной.

Удивительно, но факт! Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица, существующие в специальных организационно-правовых формах - "предприятия" и "учреждения".

Если входящие в ЕНК составляющие учитываются как самостоятельные инвентарные объекты ОС, бухгалтер может ничего не менять и продолжать учитывать их в прежнем порядке. Получение свидетельства о праве собственности на комплекс объектов не является основанием для введения в учет новых объектов ЕНК. Сам документ удостоверяет гражданские имущественные права, что не имеет прямого отношения к методологии учета объектов, числящихся на балансе. Если же речь идет о сделке купли-продажи, бухгалтер принимает объекты к учету не на основании свидетельства, а по акту приема-передачи, в котором идентифицированы все составляющие ЕНК объекты.

Налог на прибыль

Впрочем, иногда возможна и рационализация. В результате сделки купли-продажи был приобретен производственный корпус, включающий здание 16 руб.

реализация недвижимого имущества предприятия выглядели добрыми

Срок службы сооружения - 20 лет, производственного оборудования - 10 лет, линейных объектов - 15 лет. На здание и на линейные объекты получено свидетельство о праве собственности как на ЕНК, оборудование как движимое имущество приобретено в рамках отдельного договора. В примере рассматривается только методология без учета налогообложения. Производственный корпус и относящиеся к нему линейные объекты имеют сопоставимый срок полезного использования. Значит, их можно объединить, получив ОС общей стоимостью 18 руб.

Срок полезного использования названных частей объекта будет общим по сроку сооружения и составит 20 лет мес. Ежемесячная амортизация по объединенным составляющим - 75 руб. Производственное оборудование выделяется в другой инвентарный объект ОС, так как его срок использования в 2 раза меньше, чем у объектов недвижимости, в которых оно установлено, к тому же оборудование может потребовать замены и капитального ремонта в течение времени использования здания.

Ежемесячная амортизация составит 25 руб. В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие проводки:


Читайте также:

  • Как сделать возврат товара если оплата банковской картой
  • 77 федерального закона российской федерации об ипотеке
  • Возврат налога за ипотеку самара
  • Торгового представительства россии во вьетнаме
  • Трудовой спор в кассационной инстанции
  • Документы на развод в тольятти
  • Взять ипотеку с первоначальным взносом материнский капитал